築40年の実家、建物の価値は本当にゼロなのか──「古家＝無価値」の思い込みを検証する

「実家は築40年だから、建物はもう価値ゼロですよね」。相続のご相談で頻繁に耳にする言葉です。木造住宅の法定耐用年数（税務上の減価償却の基準となる年数）が22年であることから、それを大きく超えた建物は無価値だ、という理解が広まっています。しかし、鑑定評価の立場からは、この決めつけは正確ではありません。

耐用年数と実際の価値は別物

法定耐用年数は税務上の計算ルールであり、建物が実際に使える年数でも、市場価値がゼロになる年数でもありません。適切に維持管理された木造住宅は、築40年を超えても現に人が住み、賃貸市場で家賃を生んでいます。

鑑定評価では、建物の物理的な状態、修繕の履歴、現に使用できているかという機能面を確認したうえで価値を判断します。「築年数だけで機械的にゼロとする」ことはしません。

建物に価値が残る典型的なケース

想定されるケースをいくつか挙げます。

現に賃貸できている場合。築古でも入居者がいて家賃収入があるなら、その収益力が価値の根拠になります。

リフォーム・修繕が行われている場合。屋根・外壁・水回りが更新されていれば、築年数の割に状態が良く、市場でも評価されます。

そのまま住める状態の場合。買い手が「土地＋当面住める家」として見る市場では、建物の存在が価格を下支えします。

逆に、建物がマイナスに働くケース

一方で、老朽化が進み住める状態にない建物は、価値がゼロどころかマイナスに働くことがあります。買い手は解体費を負担して更地にする前提で価格を考えるため、土地の価格から解体費相当額が差し引かれるのです。木造住宅の解体費は規模にもよりますが百数十万円から数百万円かかることが多く、遺産分割の計算に影響する金額です。

つまり築古の実家は、「ゼロと決めつけると価値を見落とす」場合と、「ゼロと思っていたら実はマイナスだった」場合の両方があり得ます。どちらに転ぶかは建物の状態次第であり、ここが専門家の確認が意味を持つ部分です。

遺産分割での実益──数字が変わると代償金が変わる

実家を相続人の一人が取得し、他の相続人に代償金を支払う分け方では、建物の評価が変われば代償金も変わります。建物を一律ゼロとした場合と、状態を踏まえて評価した場合で数百万円の差が出ることもあり、決めつけたまま合意すると、後から不公平感が残る原因になります。

まとめ

• 法定耐用年数を過ぎても、建物の市場価値がゼロとは限らない
• 賃貸中・修繕済み・現に住める建物には価値が残り得る一方、老朽化した建物は解体費分マイナスに働くこともある
• 築古の実家こそ、決めつけずに状態を踏まえた評価をする実益がある

戸建ての評価の考え方は戸建ての相続評価でも解説しています。実家の建物をどう扱うべきか迷われたら、お問い合わせからご相談ください。