広い土地・不整形な土地の相続評価はなぜ割れるのか──単価×面積では決まらない世界

遺産分割で評価額の主張が大きく割れやすい不動産の代表が、広い土地と不整形地（間口が狭い、奥行きが長い、三角形など形状の悪い土地）です。相続人の一方は「近隣の坪単価×面積」で高く主張し、他方は「こんな土地は売れない」と低く主張する。どちらの言い分にも一理あるからこそ、話し合いが膠着します。

広い土地が「単価×面積」で売れない理由

住宅地で近隣の標準的な宅地が30坪前後の地域に、200坪の土地があるとします。この土地を30坪の宅地と同じ坪単価で買う人は、通常いません。200坪を一度に買える住宅購入者はまれで、買い手は開発業者（デベロッパー）になるのが自然だからです。

開発業者は、その土地を複数の区画に分けて分譲することを想定し、道路や造成の費用、販売までの期間、事業としての利益を差し引いた金額でしか買いません。結果として、広い土地の単価は標準的な宅地の単価より低くなるのが一般的です。これを織り込まずに「単価×面積」で評価すると、市場では成立しない金額になります。

不整形地の減価は「感覚」では決められない

形の悪い土地が安くなること自体は、多くの方が感覚的に理解しています。問題は「どれくらい安くなるか」です。相続税評価には不整形地の補正率表がありますが、これは課税のための画一的な仕組みであり、個々の土地の市場価値をそのまま表すものではありません。

同じ不整形でも、建物の配置にほとんど支障がない程度なのか、建築プランが著しく制限されるのかで、市場での減価はまったく違います。鑑定評価では、その土地にどのような建物が建てられるかを検討し、類似する条件の取引事例と比較しながら減価の程度を判断します。

評価が割れたまま進めるとどうなるか

想定されるケースとして、広い土地について一方の相続人が8,000万円、他方が5,000万円と主張したまま協議を続けても、3,000万円の溝は感情論では埋まりません。遺産分割調停に進んでも、価格の根拠資料がなければ議論の土台が定まらないのは同じです。

このような場面では、中立の立場で作成された鑑定評価書や価格等調査報告書が、議論の出発点として機能します。当事者のどちらかに寄った数字ではなく、根拠の過程を示した数字であることが、話し合いを前に進める力になります。

まとめ

• 広い土地は買い手が開発業者になるため、標準的な宅地の「単価×面積」では売れない
• 不整形地の減価は程度問題であり、補正率表や感覚では市場価値を捉えきれない
• 評価が割れやすい土地こそ、根拠を示した第三者の評価が話し合いの土台になる

土地の評価の考え方は土地の相続評価でも解説しています。評価が割れてお困りの場合は、お問い合わせからご相談ください。