COLUMN
コラム
相続・遺産分割で不動産をどう評価するかについて、不動産鑑定士の視点で解説しています。実務でよく問題になる論点を中心に扱います。
最新記事
税理士の先生が不動産鑑定士と連携する3つの場面──相続業務で価格の専門家を使う
相続業務を扱う税理士の先生から鑑定士への連携が増えています。遺産分割の時価資料、通達評価が実態に合わない場合の検討材料、広大地や借地権など評価の難しい財産。3つの典型場面を整理しました。
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遺言を書く前に、不動産の時価を把握したほうがよい理由
遺言は「誰に何を渡すか」を決める作業ですが、不動産の時価を知らないまま書くと、意図せず不公平な配分になったり、遺留分の紛争の種を残したりします。遺言作成前に時価を把握しておくべき理由を解説します。
読了 約3分
相続登記の義務化で「実家の放置」はどうなるか
2024年4月から相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内の登記申請が必要になりました。実家を名義変更しないまま放置するとどうなるのか。制度の内容と、放置の前提にある「分け方が決まらない」問題を解説します。
読了 約3分
換価分割の進め方──「売って分ける」の注意点
不動産を売却して代金を分ける換価分割は、公平に見えて独特の落とし穴があります。売却価格への合意、税負担、売り急ぎのリスクなど、「売って分ける」を選ぶ前に確認すべき注意点を整理します。
読了 約4分
評価額の食い違いで協議が止まったときの3つの選択肢
実家の評価額をめぐって相続人の主張が食い違い、遺産分割協議が動かなくなった。そのとき取り得る選択肢は大きく3つあります。それぞれの向き不向きと費用感の考え方を整理します。
読了 約3分
相続した空き家を放置するコスト──固定資産税だけではない
遺産分割がまとまらないまま実家が空き家になるケースは珍しくありません。保有コスト、建物の劣化による価値の減少、特定空家のリスクまで、放置の代償を具体的に整理します。
読了 約4分
遺産分割調停の流れと不動産の価格資料
遺産分割協議がまとまらないと、家庭裁判所の調停へ進みます。申立てから成立までの流れの中で、不動産の価格はどの場面で論点になり、いつまでに資料を用意すべきか。時系列で整理します。
読了 約3分
代償金の金額は評価額で決まる──1つの数字が数百万円を動かす
実家を一人が取得し、他の相続人に代償金を払う代償分割。その金額は不動産の評価額から機械的に計算されるため、評価額の妥当性がそのまま公平さを左右します。数値例で仕組みを解説します。
読了 約4分
遺産分割協議の進め方──不動産の評価はいつ用意するか
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要な話し合いです。協議の一般的な進め方を段階ごとに整理し、不動産の評価資料をどのタイミングで用意すると話し合いがこじれにくいかを解説します。
読了 約3分
相続開始時にさかのぼって評価できる理由──「価格時点」という考え方
「亡くなった時点の価格が知りたい」というご要望に、鑑定評価は応えられます。過去にさかのぼった評価を可能にする「価格時点」という概念と、相続の場面でどの時点の価格が必要になるかを解説します。
読了 約4分
不動産会社の無料査定、遺産分割でどこまで使えるか
実家の価格を知りたいとき、まず思い浮かぶのは不動産会社の無料査定です。遺産分割の場面で査定書はどこまで通用し、どこからが限界なのか。査定の仕組みから使い所と注意点を整理します。
読了 約3分
借地権・底地の評価はなぜ難しいのか──「路線価の借地権割合」だけでは決まらない理由
借地権や底地は、相続財産の中でも特に評価が難しい資産です。路線価の借地権割合による計算と市場価値がずれる理由、当事者間の関係で価値が変わる特殊性を、鑑定評価の視点から解説します。
読了 約4分
鑑定評価書には何が書いてあるか──遺産分割で使える理由
不動産鑑定士が発行する鑑定評価書には何が書かれていて、なぜ遺産分割の話し合いや調停で通用するのか。記載内容の構成と、査定書との違いを具体的に解説します。
読了 約4分
広い土地・不整形な土地の相続評価はなぜ割れるのか──単価×面積では決まらない世界
広い土地や形の悪い土地は、相続人ごとに主張する評価額が大きく割れやすい典型です。「単価×面積」で計算できない理由と、鑑定評価がどう価格を組み立てるかを解説します。
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不動産には「4つの価格」がある──実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額
同じ実家なのに、納税通知書の評価額と不動産会社の査定額が大きく違う。どちらが正しいのか。1つの不動産に4つの価格が併存する理由と、遺産分割でどの価格を使うべきかを不動産鑑定士が整理します。
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築40年の実家、建物の価値は本当にゼロなのか──「古家＝無価値」の思い込みを検証する
「築40年だから建物はゼロ」と決めつけて遺産分割を進めると、評価を誤ることがあります。古い建物に価値が残るケース、逆にマイナスに働くケースを、鑑定評価の考え方から解説します。
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実家を相続したら最初に何をするか──分け方が決まるまでの全体像
親が亡くなり実家が遺産に含まれるとき、何から手を付ければよいのか。相続人と財産の確定から遺産分割協議、名義変更までの流れを整理し、不動産の評価がどの段階で必要になるかを解説します。
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路線価と実勢価格の乖離が大きい不動産の特徴──「路線価で分けて損をする」のはどんな家か
路線価は実勢価格の8割程度とされますが、実際の乖離は不動産ごとに大きく異なります。乖離が特に大きくなりやすい不動産の特徴を整理し、遺産分割で「どの数字で分けるか」を考える手掛かりをご提供します。
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不動産鑑定士とは何をする人か──相続の場面での専門家の使い分け
相続で初めて「不動産鑑定士」という職業を知る方は少なくありません。弁護士・税理士・司法書士・仲介会社と何が違い、遺産分割のどの場面で登場するのか。専門家の役割分担を整理します。
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