不動産には「4つの価格」がある──実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額

遺産分割の話し合いで、「納税通知書では1,500万円なのに、不動産会社は3,000万円と言う。どちらが本当なのか」というご質問をよくいただきます。答えは「どちらも、それぞれの目的に対しては本当」です。

不動産の世界には「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉があります。同じ土地に、目的の異なる4つの価格が併存しているという意味です。

4つの価格の正体

① 実勢価格（時価）。市場で実際に売買される価格です。遺産分割で本来使うべきなのはこの価格ですが、売ってみるまで確定しないという性質があります。

② 公示価格。国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の価格です。一般の土地取引の指標とされ、実勢価格に近い水準を目指して評価されています。ただし公表されるのは標準地だけで、個別の土地の価格ではありません。

③ 相続税路線価。国税庁が相続税・贈与税の課税のために定める道路ごとの価格で、公示価格のおおむね8割の水準に設定されています。詳しくは路線価と時価の関係で解説しています。

④ 固定資産税評価額。市区町村が固定資産税の課税のために定める価格で、公示価格のおおむね7割の水準です。評価替えは3年に一度のため、地価変動への追従も遅れます。

なぜ課税用の価格は低いのか

③と④が最初から低めに設定されているのは、課税の安定性のためです。時価ぴったりに課税しようとすると、地価変動のたびに納税者との争いが生じます。あらかじめ低めの水準にしておくことで、評価が時価を上回ってしまう事態を避けているのです。

つまり、固定資産税評価額が実勢より低いのは「役所が間違っている」のではなく、制度の設計どおりです。問題は、その制度趣旨を離れて、遺産分割のような相続人間の清算にこの数字を流用したときに起こります。実家を取得する相続人にとっては低い評価額が有利、代償金を受け取る相続人にとっては高い評価額が有利——数字の選び方自体が利害の対立点になってしまうのです。

遺産分割ではどの価格を使うべきか

遺産分割における不動産の評価は、時価（実勢価格）によるのが原則です。評価の基準時も、実務上は相続開始時ではなく遺産分割時（分割の話し合いをしている現在）とするのが一般的です。相続税の申告は路線価ベース、遺産分割は時価ベースと、同じ相続の中でも場面によって使う価格が異なる点にご注意ください。税務上の取扱いは税理士にご確認ください。

①の実勢価格は売却しない限り観測できないため、時価を推計する手段として仲介会社の査定や不動産鑑定士による評価が使われます。争いのない話し合いなら査定でも出発点になりますが、意見が分かれる場合は、根拠を第三者が検証できる鑑定評価が機能します。

まとめ

• 1つの不動産に、目的の異なる4つの価格が併存している
• 路線価は公示価格の8割程度、固定資産税評価額は7割程度が目安。低いのは制度の設計どおり
• 遺産分割は時価が原則。基準時は実務上「遺産分割時」とするのが一般的

納税通知書の数字と査定額の食い違いに混乱している方は、まず「それぞれ別の目的の数字」という整理から始めてください。遺産分割に使うべき時価がいくらなのかは、当事務所でも承ります。