鑑定評価書には何が書いてあるか──遺産分割で使える理由

「鑑定評価書」と聞くと、金額が1枚に書かれた証明書のようなものを想像される方が多いのですが、実際は数十ページに及ぶ報告書です。遺産分割の場面でこの書面が通用するのは、金額そのものではなく、金額に至る過程がすべて書かれていることに理由があります。

鑑定評価書の構成

鑑定評価書には、おおむね次の内容が記載されます。

対象不動産の確定：登記記録・実地調査に基づき、どの範囲の不動産を評価したかを特定します
価格時点と価格の種類：いつ時点の、どのような前提の価格かを明示します
地域分析・個別分析：対象地の属する地域の特性と、その中での対象不動産の個別性（形状、接道、日照、建物の状態など）を分析します
鑑定評価の手法の適用：取引事例比較法（近隣の売買事例から比較して求める手法）、原価法（再調達コストから求める手法）、収益還元法（生み出す収益から求める手法）を適用し、それぞれの試算価格を示します
試算価格の調整と鑑定評価額の決定：各手法の結果をどう重み付けして最終の評価額に至ったかを説明します

つまり、「なぜこの金額なのか」という問いに対して、採用した資料と判断の筋道が書面上で追えるようになっています。

遺産分割で使える理由

遺産分割では、実家を取得する側は低い評価を、代償金を受け取る側は高い評価を望みがちです。互いが自分に有利な資料を出し合うと、水掛け論になります。

鑑定評価書が話し合いの土台になり得るのは、第一に発行者が利害関係のない国家資格者であること、第二に根拠を他の相続人や代理人の弁護士が検証できることによります。不服があるなら「どの判断が不当か」を具体的に指摘する必要が生じるため、感情論から根拠の議論へと土俵が移ります。調停や審判の場面でも、価格資料としてそのまま提出できます。

査定書との違い

仲介会社の査定書は、売却の営業活動の入口として無料で提供されるもので、根拠の記載は簡素です。担当者や会社によって金額に幅が出ることも珍しくありません。争いのない場面での目安としては有用ですが、意見が対立する場面では「別の査定書」で反論されて終わりがちです。この違いは査定と鑑定の違いで詳しく解説しています。

なお、当事務所では、鑑定評価書まで必要ない初期段階の話し合い向けに、手続を簡略化した価格等調査報告書もご用意しています。段階に応じた使い分けが可能です。