配偶者居住権と不動産の評価──「住む権利」と「所有権」を分けて考える

2020年4月に始まった配偶者居住権は、自宅を「住む権利」と「負担付きの所有権」に分けて相続する制度です。それぞれの価値をどう考えるのか、遺産分割の場面での評価の考え方を不動産鑑定士が解説します。

著者:吉田健人·読了約4分

夫を亡くした妻が自宅に住み続けたい。しかし自宅を相続すると、その評価額で相続分の大半を使ってしまい、生活資金となる預金をほとんど受け取れない——。この問題に応えるために作られたのが配偶者居住権（残された配偶者が、亡くなった方の所有していた自宅に、原則として終身、無償で住み続けられる権利）です。2019年の民法改正で創設され、2020年4月1日に施行されました。

自宅が「2つの権利」に分かれる

配偶者居住権を設定すると、1つの自宅が、配偶者の取得する居住権と、他の相続人（多くは子）が取得する負担付きの所有権（居住権という負担が付いた所有権)に分かれます。

想定されるケースとして、時価3,000万円の自宅について、居住権の価値が1,200万円と評価されれば、負担付き所有権の価値は残りの1,800万円です。妻は1,200万円分の相続で自宅に住み続けられ、残りの相続分で預金を受け取れる——というのが制度の狙いです（説明のための仮の数値です）。

居住権の価値は何で決まるか

居住権の価値を左右する最大の要素は、配偶者の年齢です。居住権は原則として配偶者が亡くなるまで続くため、平均余命が長いほど「無償で住める期間」が長くなり、居住権の価値は大きく、負担付き所有権の価値は小さくなります。建物の残存耐用年数や、その不動産の時価も影響します。

相続税の申告では、相続税法に定められた算式で居住権を評価します。この税務上の評価は税理士の職域ですので、税務上の取扱いは税理士にご確認ください。

一方、相続人間の遺産分割で「居住権をいくらとして分けるか」は、当事者が合意すべき事柄で、税務上の算式に拘束されるわけではありません。ここで前提になるのが自宅そのものの時価です。土台となる時価の把握が適切でなければ、そこから導かれる居住権・負担付き所有権の配分も適切になりません。

評価でもめやすいのはどんな場合か

配偶者と子の関係が良好なら、税務上の算式を目安にした合意で足りることが多いでしょう。難しくなるのは、後妻と先妻の子のように配偶者と他の相続人の利害が対立する場合です。居住権を大きく評価すれば配偶者側が、小さく評価すれば所有権側が有利になる構造のため、土台となる時価と配分の双方が争点になり得ます。

このような場面では、中立の第三者による時価の評価を土台に置くことで、話し合いの共通の物差しができます。制度を使うべきかどうかの法的な判断や協議の進め方は、弁護士にご相談ください。