相続で共有名義にするデメリット──「とりあえず共有」が数年後の共有物分割請求を生む

「兄弟で揉めたくないから、実家はとりあえず3人の共有にしておこう」。遺産分割の話し合いで、この選択は驚くほど簡単に決まります。けれども相続で不動産を共有名義にするデメリットは、登記をした日ではなく、数年から十数年たってから表に出てきます。売りたい人と住みたい人の意見が割れたとき、あるいは共有者の誰かが亡くなって相続人が増えたとき、話し合いで決まらなければ最後に待っているのは、裁判所で共有を解消する「共有物分割請求」という次の紛争です。

先に結論をお伝えします。共有は問題を解決したのではなく、分け方の決定を先送りしただけです。しかも先送りしている間に、共有者の数は増え、関係は遠くなり、決めるための手間は確実に重くなっていきます。そして最終的な解決の場面では、遺産分割のときと同じく「この不動産はいくらか」という評価が金額を決めます。

この記事では、私たち鑑定士の立場から、相続で共有にした不動産がその後どうなるのか、共有物分割請求ではどのような分け方がされるのか、そして共有のまま持っている方が今のうちに何を準備できるのかを整理します。なお、個別の事案で訴訟を起こすべきか、どの手続を選ぶべきかは法律判断ですので、弁護士にご確認ください。

相続で共有名義にするデメリットは「後から」効いてくる

「平等に分けた」つもりが、何も決めていない状態

遺産分割協議で「実家は兄弟3人が3分の1ずつ取得する」と決めて登記をすれば、形のうえでは相続手続は完了します。相続登記の義務も果たせますし、誰かが代償金（不動産を取得した相続人が他の相続人に支払う調整金）を用意する必要もありません。だからこそ、話し合いが難航しそうなときの落としどころとして選ばれやすいのです。

しかし、決まったのは「持分の割合」だけです。誰が住むのか、誰が固定資産税を負担するのか、いつ売るのか、修繕費は誰が出すのか。不動産を使ううえで本当に揉めやすい論点は、ほとんど手つかずのまま残ります。

共有者全員の同意が要る場面が多い

民法は、共有物に変更を加えるには共有者全員の同意が必要としています（民法第251条第1項。形状や効用の著しい変更を伴わないものを除く）。管理に関する事項は持分の価格の過半数で決められますが（民法第252条第1項）、不動産全体を売却する、建て替える、といった大きな決定は、一人でも反対すれば進みません。

3人のうち2人が「売りたい」と考えても、1人が「思い出の家だから売りたくない」と言えば、全体の売却はできないのです。これが、共有名義の最大のデメリットです。

自分の持分だけを売ることはできるが、安くなる

自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なく売却できます。ただし、持分だけを買っても不動産を自由に使えないため、買い手は持分の買取を専門とする業者などに限られ、価格は「不動産全体の価格×持分割合」を大きく下回るのが一般的です。これを共有減価（共有であることによる価値の目減り）と呼びます。詳しくは共有持分だけを売ることはできるのかで解説しています。

共有者は時間とともに増えていく

想定されるケース：兄弟3人の共有が、20年後には関係の遠い5〜6人の共有になる

共有の問題が深刻になる最大の理由は、共有者が亡くなるとその持分がさらに相続され、共有者が増えていくことです。想定されるケースで見てみましょう。

父の相続で、時価4,500万円の実家を長男・次男・三男が3分の1ずつ共有で取得したとします。その後、次のように相続が重なったと仮定します。

時点	出来事	共有者の数	最も小さい持分
父の相続時	兄弟3人が3分の1ずつ取得	3人	3分の1
10年後	長男が死亡（妻と子2人が相続）	5人	12分の1
15年後	三男が死亡（妻と子1人が相続）	6人	12分の1
20年後	長男の妻が死亡（子2人が相続）	5人	6分の1

人数は増えたり減ったりしますが、本質的な変化は「関係の遠さ」です。父の相続のときは兄弟という近い関係だった共有者が、20年後には、次男と、実家に住んだこともないおい・めい、義理のきょうだいが加わった集まりになります。互いの連絡先を知らないことも珍しくありません。

共有者が増えると、話し合い自体が成立しにくくなる

全員の同意が必要な決定は、人数が増えるほど難しくなります。一人でも連絡が取れない、判断能力が低下している、海外に住んでいる、といった事情があれば、それだけで手続が止まります。2023年4月施行の改正民法では、所在が分からない共有者がいる場合に、裁判所の決定を得て他の共有者がその持分を取得する制度（民法第262条の2）などが設けられましたが、裁判所の手続が必要であることに変わりはありません。

固定資産税と管理の負担が一人に偏る

もう一つの典型的な問題が、費用負担の偏りです。固定資産税の納税通知書は共有者のうち代表者に届くため、実際には一人が立て替え続けているケースが多くあります。空き家であれば、草刈りや台風後の確認といった管理の手間も、近くに住む一人に集中しがちです。この不公平感が、後の紛争の火種になります。

共有物分割請求とは──話し合いで決まらないときの最終手段

各共有者は、いつでも分割を請求できる

民法は、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定めています（民法第256条第1項）。つまり、他の共有者全員が「このままでいい」と考えていても、一人が「共有を解消したい」と言えば、分割の話し合いを求めることができます。話し合いがまとまらなければ、地方裁判所に共有物分割訴訟を起こすことになります（民法第258条第1項）。

ここで注意したいのは、遺産分割がまだ終わっていない状態（遺産共有）と、遺産分割で共有と決めた後の状態（通常の共有）とでは、使う手続が異なる点です。前者は原則として家庭裁判所の遺産分割手続で解決し、後者は地方裁判所の共有物分割手続で解決します。改正民法では、相続開始から10年を経過した遺産共有の持分について、一定の場合に共有物分割の手続でまとめて分割できる特則も設けられました（民法第258条の2）。遺産分割の10年ルールについては遺産分割に期限はないが、10年で「分け方のルール」が変わるで整理しています。どの手続が使えるかは事案によりますので、弁護士にご確認ください。

裁判所が選ぶ3つの分け方

共有物分割訴訟では、裁判所は次のような方法で分割を命じることができます（民法第258条第2項・第3項）。

分け方	内容	実家で起こりやすいこと
現物分割	不動産そのものを物理的に分ける	戸建の実家では分けられないことが多い
賠償分割	一部の共有者が取得し、他の共有者に金銭を支払う	住み続けたい人が取得し、支払額が争点になる
競売による分割	競売で売却し、代金を持分で分ける	市場での売却より低い価格になりやすい

2023年の改正で、賠償分割（一部の共有者に他の共有者の持分を取得させ、代わりに金銭を支払わせる方法）が条文上明記されました。現物分割も賠償分割もできない場合や、分割によって価格が著しく減少するおそれがある場合には、競売が命じられます。競売は一般に通常の市場での売却より低い価格になりやすく、共有者全員にとって避けたい結末です。

分割の金額は「評価」で決まる

賠償分割では、支払額の根拠が不動産の価格になる

実家に住み続けたい共有者が全体を取得する賠償分割では、他の共有者に支払う金額は、基本的に「不動産の価格×相手の持分割合」で計算されます。つまり、不動産をいくらと見るかが、そのまま支払額になります。

先ほどの想定ケースで、次男が全体を取得し、三男（3分の1）の持分を金銭で清算する場面を考えてみます。

不動産の評価額	三男の持分3分の1の金額	差額
4,500万円（取得側が主張）	1,500万円	―
5,200万円（取得しない側が主張）	約1,733万円	約233万円

評価額が700万円違えば、3分の1の持分でも約233万円、共有者が複数いれば合計の支払額はさらに大きく動きます。遺産分割の代償金と同じ構造です。評価額と代償金の関係は代償金の金額は評価額で決まるでも解説しています。

持分の価値は「誰が買うか」で変わる

私たち鑑定士が共有の案件で必ず意識するのが、「持分の価値は誰にとっての価値か」という点です。第三者が持分だけを買う場合には、先に触れた共有減価が生じます。一方、他の共有者が持分を買い取れば、その人は不動産を単独で所有できるようになり、共有のわずらわしさから解放されます。

不動産鑑定評価基準は、市場で通常成立する価格である「正常価格」と区別して、不動産の併合や分割に伴って市場が相対的に限定される場合の価格を「限定価格」と定めています（不動産鑑定評価基準 総論第5章）。共有持分の買取りでも、第三者への売却価格を前提にするのか、共有が解消されることによる価値の回復を前提にするのかで、金額は大きく変わります。どちらの考え方で交渉・主張するのかを、評価の段階で整理しておくことが重要です。

いつの時点の価格かにも注意する

相続の場面では、遺産分割は分割時、遺留分は相続開始時を基準に評価するのが原則です。共有物分割も、相続時の価格ではなく、分割する時点に近い価格が問題になるのが通常です。「父が亡くなったときの路線価」や「10年前の査定書」をそのまま使うと、現在の市場と大きくずれることがあります。

相続した共有不動産を持っている方が今できること

共有者と「出口」について話しておく

最も効果的なのは、共有者の関係がまだ近いうちに出口を話し合っておくことです。「誰かが住み続けるなら、いつまでに他の人の持分を買い取るか」「空き家のままなら、何年後に売却するか」。方針を書面にしておくだけでも、次の相続での混乱は大きく減ります。

共有を解消する方法としては、次のような選択肢があります。

• 共有者の一人が他の共有者の持分を買い取る
• 共有者全員で不動産全体を売却し、代金を持分で分ける
• 土地であれば、分筆して各自の単独所有にする
• 話し合いがまとまらなければ、共有物分割請求を検討する

評価の根拠を先に整えておく

どの方法を選んでも、話し合いの土台になるのは「この不動産はいくらか」です。共有者同士で金額を決めるなら、不動産会社の売却査定よりも、根拠を示せる評価のほうが互いに納得しやすくなります。

当事務所では、共有者間の話し合いの目安には価格等調査報告書（不動産鑑定評価基準に則らない、目的・範囲を限定した価格調査）、訴訟など第三者に示す場面では鑑定評価書、というように目的に合わせてご提案しています。費用の目安は、正式な鑑定評価書が30万円〜（マンション1室・借地権・底地・収益物件などは40万円〜）、金額の目安を知るための価格等調査報告書が15万円〜、相手方資料の検証（セカンドオピニオン）が5万円〜です（いずれも税別）。調停・訴訟など争訟案件は、価格等調査30万円・鑑定評価書60万円（税別）を起点にお見積りします。詳しくは料金のご案内をご覧ください。

税金と法律の専門家と同時に動く

共有持分を売買したり、賠償分割で金銭を受け取ったりすると、譲渡所得税などの税金が問題になることがあります。税務の取扱いは税理士に、手続の選択や訴訟の見通しは弁護士にご確認ください。私たち鑑定士は、その前提となる価格を担当します。共有に伴うリスクの全体像は共有のリスクにもまとめています。

まとめ

相続で不動産を共有名義にすることは、分け方の決定を先送りしているにすぎません。時間がたつほど共有者は増えて関係は遠くなり、最後は共有物分割請求という形で、評価額をめぐる紛争が改めて始まります。

要点を振り返ります。

• 共有では、売却や建替えなど大きな決定に共有者全員の同意が必要になる（民法第251条）
• 持分だけの売却は可能だが、共有減価により全体価格×持分割合を大きく下回るのが一般的
• 共有者の死亡で持分がさらに相続され、共有者は増え、関係は遠くなっていく
• 各共有者はいつでも共有物分割を請求でき、裁判所は現物分割・賠償分割・競売のいずれかで分割する（民法第256条・第258条）
• 賠償分割の支払額は「不動産の価格×持分割合」で決まり、評価額の差がそのまま金額の差になる
• 共有者の関係が近いうちに出口を話し合い、評価の根拠を整えておくことが最大の予防策

これから遺産分割で「とりあえず共有」を選ぼうとしている相続人の方、すでに共有名義のまま実家や土地を持ち続けている方、共有物分割を検討する依頼者を支援される弁護士・税理士・司法書士の先生。まず確認すべきは、その不動産の現在の価格です。

共有名義の不動産の評価でお悩みの相続人の方、依頼者の共有解消や遺産分割を支援される士業の先生は、登記事項証明書と固定資産税の課税明細をお手元に、初回無料相談をご利用ください。持分の買取りや共有物分割の前提となる価格を、根拠とともに整理してお伝えします。